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BGH-Urteil bezüglich Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Wird ein Haus modernisiert, so legt der Vermieter diese Kosten in der Regel auf die Mieter um. Sofern es sich durch diese Mieterhöhungen um eine „finanzielle Überforderung“ handelt, können sich die Mieter entsprechend wehren. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem neuen Urteil.

Wichtig: Einwände können nur vom Mieter erhoben werden, wenn die Maßnahmen zur Modernisierung einen triftigen Grund haben. Sind beispielsweise Modernisierungen nötig, um Schäden zu beseitigen oder einen „allgemein üblichen Wohnstandard“ herzustellen, muss der Zuschlag vom Mieter bezahlt werden.

Einzelfälle müssen jeweils betrachtet werden

Obwohl der Bundesgerichtshof zugunsten des Mieters entschieden hat, so kommt es dennoch in Zukunft jeweils auf den Einzelfall an. Generell müssen Gerichte eine entsprechende einzelne Prüfung vornehmen. Bei dieser Prüfung spielt zwar auch die Frage eine Rolle, ob die Wohnungsgröße des Mieters angemessen sei, aber dies ist nur ein Bestandteil der Interessenabwägung. Die Frage ist außerdem, inwiefern der Mieter gesundheitlich beeinträchtigt oder entsprechend in der Wohnung verwurzelt ist.

Mieter bereits seit 60 Jahren in der Wohnung

Im besagten Fall ging es um einen Berliner Hartz-IV-Empfänger, der bereits seit knapp 60 Jahren in seiner Wohnung lebte. Er ist als Fünfjähriger im Jahre 1962 mit seinen Eltern in die Wohnung eingezogen, die etwa 86 Quadratmeter fasst.

Der Mann berief sich bei der Klage auf ein Gesetz, welches Mieter schützt, wenn die Mieterhöhung derart hart ist, dass sie nicht zu rechtfertigen ist (auch unter dem Aspekt, dass die Interessen des Vermieters gewürdigt werden).

Vermieter verlangt monatlich 240 Euro Modernisierungszuschlag

Die Modernisierung im besagten Fall fand 2016 statt. Damals wurden Balkone vergrößert, der Fahrstuhl (der bereits stillgelegt war) in Gang gebracht sowie die Geschossdecke gedämmt. Monatlich sollte dieser Modernisierungszuschlag beim Mieter satte 240 Euro ausmachen.

• Mieter: Dieser berief sich auf das Gesetz und betonte, dass die Mieterhöhung für ihn ausgeschlossen sei, da sie eine unverhältnismäßige Härte darstellt.
• Vermieter: Dieser wiederum argumentierte, dass eine Wohnung mit 86 Quadratmetern, in der ein Hartz-IV-Empfänger alleine lebt, sowieso zu groß sei.

Der Einwand des Vermieters wurde abgewiesen. Dem Mieter wurde in diesem konkreten Fall vom Landgericht Berlin „überwiegend“ Recht gegeben, da beispielsweise die Vergrößerung der Balkone nicht dem „allgemeinen Standard“ entspräche. Vorgeschrieben sei außerdem auch nicht die Fassadendämmung. Lediglich die Isolierung der Geschossdecke war dem Gericht zufolge gerechtfertigt, sodass der Mieter zukünftig zusätzlich 4,16 Euro monatlich bezahlen müsse.

Dieses Urteil des Landgerichts in Berlin wurde vom BGH aufgehoben. Es soll Rechtsfehler gegeben haben, sodass beispielsweise nicht ermittelt wurde, ob eine Vergrößerung des Balkons dem üblichen Standard entspricht. Geprüft wird nun außerdem, ob die Dämmung vorgeschrieben ist oder nicht, sodass unter Umständen der Mieter doch keine Einwände erheben dürfe.

Wichtig: Der Bundesgerichtshof teilte allerdings auch mit, dass der Vermieter den Langzeitmieter nicht auf eine kleinere Wohnung verweisen darf, da der Mieter in der genannten Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.

Fazit für Vermieter und Mieter

Der Bundesgerichtshof betont bei seiner Entscheidung zum Aktenzeichen VIII ZR 21/19, dass jeweils im Einzelfall entschieden und auch jeweils die beiden Parteien und deren Interessen abgewogen werden müssen. Wird ein Mietobjekt in einen Zustand versetzt, der als „allgemein üblich“ gilt, dann kann der Mieter im Normalfall keinen Einwand erheben. Handelt es sich dagegen um Modernisierungen und damit verbundene Zuschläge, die nicht vorgeschrieben (und damit nicht nötig) wären, könnten Einwände erhoben werden. Es ist allerdings hier nicht abzusehen, inwiefern in anderen Einzelfällen entschieden werden würde.

Text: Diginauten GmbH / ERA Deutschland GmbH
Bild: fotomek / https://stock.adobe.com/de/images/bgh-urteil/127066246